Veel voorkomende bouwwerkzaamheden

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Wat betekent dit voor kleine bouwwerkzaamheden bij of aan een woning en voor het realiseren van een mantelzorgwoning?

Er zijn vier situaties mogelijk:

Er is helemaal geen vergunning nodig (vergunningsvrij bouwen).
Er is alleen een ruimtelijke vergunning nodig (toetsing aan de ruimtelijke regels).
Er is alleen een bouwtechnische vergunning/melding nodig (toetsing van bouwkwaliteit).
Er is zowel een ruimtelijke als een bouwtechnische vergunning/melding nodig (toetsing aan ruimtelijke regels en kwaliteitsregels).

Een ruimtelijke vergunning wordt getoetst aan het omgevingsplan waarin alle bestaande bestemmingsplannen zijn opgenomen. Dan is het dus afhankelijk van de regels in het omgevingsplan welke voorwaarden gelden voor een aan- uitbouw of bijgebouw of mantelzorgwoning. Een bouwtechnische vergunning wordt getoetst aan de bouwtechnische eisen die zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Altijd geldt daarnaast nog de voorwaarde dat het gebouwde niet ernstig in strijd mag zijn met redelijke eisen van welstand. Dus buitensporigheden in het uiterlijk, die ook voor niet-deskundigen duidelijk zijn. Vergunningvrij bouwen is nooit mogelijk als er sprake is van:

Bouwen op, aan of bij een gemeentelijk- of Rijksmonument;
Bouwen op, aan of bij een bouwwerk dat is gebouwd of in stand wordt gehouden of wordt gebruikt zonder de daarvoor benodigde vergunning;
Bouwen waarbij het aantal woningen niet gelijk blijft, tenzij het gaat om huisvesting in verband met mantelzorg.

Bespreek uw plannen daarnaast altijd met de buren. Ook als u vergunningvrij mag (ver)bouwen!

Hieronder is voor een paar situaties beschreven hoe de regels zijn. Bij vragen hierover adviseren wij je om bij (ver)bouwplannen contact op te nemen met de gemeente tijdens het dagelijkse telefonische spreekuur van 10.00 tot 12.00 uur via telefoonnummer 088 – 4970307.

Dakkapel aan de achterzijde:

Voor het plaatsen van een dakkapel aan de achterzijde (of niet naar openbaar gebied gekeerde zijde) van uw woning is in veel gevallen geen vergunning nodig voor het ruimtelijke deel. Dat geldt als de dakkapel voldoet aan de volgende voorwaarden:

voorzien van een plat dak;
gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m;
onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet;
bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok; en
zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak.

In alle andere gevallen moet er getoetst worden aan het omgevingsplan of vergunning mogelijk is voor het ruimtelijke deel.

Voor het bouwtechnische deel is nooit vergunning nodig. U bent zelf verantwoordelijk voor de bouwtechnische kwaliteit. De voorwaarden hiervoor staan in het Bbl.

Dakkapel aan de voorzijde:

Het plaatsen van een dakkapel aan de voorzijde (of naar openbaar gebied gekeerde zijde) van uw woning, is vergunningsvrij voor het ruimtelijke deel als de dakkapel voldoet aan de volgende voorwaarden:

ligt niet in een aangewezen welstandsgevoelig gebied;
voorzien van een plat dak;
gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m;
onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet;
bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok; en
zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak.

In alle andere gevallen moet er getoetst worden aan het omgevingsplan of vergunning mogelijk is voor het ruimtelijke deel.

Voor het bouwtechnische deel is nooit vergunning nodig. U bent zelf verantwoordelijk voor de bouwtechnische kwaliteit. De voorwaarden hiervoor staan in het Bbl.

Erfafscheidingen:

Een erfafscheiding mag zonder vergunning geplaatst worden voor zowel het ruimtelijke als het bouwtechnische deel als aan de onderstaande criteria wordt voldaan. De erfafscheiding:

mag niet hoger zijn dan 2 meter (lager dan 1 meter is nooit vergunningplichtig);
wordt geplaatst op een erf of perceel waarop al een woning staat; en
wordt geplaatst achter de voorgevel (achter de lijn die langs de voorkant van de woning evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied);
wordt geplaatst bij een hoekwoning achter de voorgevel én de zijgevel als deze grenst aan openbaar toegankelijk gebied.

In alle andere gevallen moet er getoetst worden aan het omgevingsplan of vergunning mogelijk is voor het ruimtelijke deel.

Voor een erfafscheiding met een hoogte van niet meer dan 2 meter is voor het bouwtechnische deel nooit vergunning nodig. U bent zelf verantwoordelijk voor de bouwtechnische kwaliteit. De voorwaarden hiervoor staan in het Bbl.

Aan, uitbouw of bijgebouw:

Bouwtechnische vergunning/melding

Voor aan-, uitbouwen en bijgebouwen is geen vergunning nodig voor het bouwtechnische deel indien het gebouwde

op de grond staat;
lager is dan 5 m;
geen verblijfsgebied op de tweede bouwlaag of hoger heeft;
niet is voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte; en
geen hoofdgebouw wordt.

In alle andere gevallen bent u vergunningplichtig of meldingplichtig voor de bouwtechnische deel. Een vergunning is noodzakelijk indien sprake is van verbouw (uitbreiding of verbouwing bestaand bouwwerk). Een bouwmelding is noodzakelijk indien er sprake is van nieuwbouw (nieuw vrijstaand bijbehorend bouwwerk bij een bestaand bouwwerk). Op https://omgevingswet.overheid.nl/checken kunt u bekijken of uw bouwwerk vergunningplichtig of meldingsplichtig is.

Indien de bouwtechnische activiteit vergunningvrij is bent u zelf verantwoordelijk voor de bouwtechnische kwaliteit. De voorwaarden hiervoor staan in het Bbl.

Ruimtelijke vergunning

Voor aan- uitbouwen en bijgebouwen is geen vergunning nodig voor het ruimtelijk deel indien het gebouwde volledig voldoet aan de bouw- en gebruiksvoorschriften van het omgevingsplan en er tevens sprake is een bouwwerk zoals hieronder beschreven;
a. een bijbehorend bouwweek of uitbreiding daarvan, als wordt voldaan aan de volgende eisen;

op de grond staand;
gelegen in achtererfgebied;
op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied;
niet hoger dan 5 m;
de ligging van een verblijfsgebied, bij meer dan één bouwlaag, alleen op de eerste bouwlaag; en
niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte.

Indien het bouwplan niet volledig voldoet aan de bouw- en gebruiksregels van het omgevingsplan maar er wel sprake is van een hierboven genoemd bouwwerk kan de bouwactiviteit alsnog vergunningvrij zijn als deze voldoet aan de in artikel 22.36 en 22.37 van de bruidsschat (tijdelijk deel van het omgevingsplan) opgenomen voorschriften. Of dit het geval is kunt u bekijken via 'Regels op de kaart' op de website van het Omgevingsloket.

Nieuwe Omgevingsloket

Via het nieuwe Omgevingsloket is meer informatie beschikbaar. Hier is het onder andere mogelijk om een vergunningcheck uit te voeren en is het omgevingsplan te raadplegen.

Mantelzorgwoning:

Er zijn verschillende situaties mogelijk voor het realiseren van mantelzorg:

Een mantelzorgwoning als tijdelijke unit in de tuin plaatsen.
Een bestaande garage of schuur verbouwen tot mantelzorgwoning.
Een permanent gebouw neerzetten dat eerst als mantelzorgwoning en daarna als schuur of garage te gebruiken is.

Bovenstaande mantelzorgwoningen, worden gezien als een bijbehorende bouwwerk bij een woning en kunnen onder voorwaarden vergunningvrij worden gerealiseerd. Dat zijn dezelfde voorwaarden als hierboven voor aan-, uit en bijgebouwen. Ook het gebruiken van een bestaand bouwwerk als mantelzorgwoning is in die gevallen zonder vergunning toegestaan. Wel wordt een verklaring van een deskundige gevraagd over de noodzaak van mantelzorg. Is het bouwwerk niet direct vergunningvrij dan geldt net als hierboven dat een toets aan het omgevingsplan nodig is om te bepalen of vergunning kan worden verleend.

Buiten de bebouwde kom

Buiten de bebouwde kom gelden ruimere mogelijkheden om een bijbehorend bouwwerk voor mantelzorg te gebruiken. Het bijbehorende bouwwerk moet dan in zijn geheel of in delen verplaatsbaar zijn. Ook mag het oppervlak niet groter zijn dan 100 m2. Dit is opgenomen in artikel 22.36 en 22.37 van de bruidsschat (tijdelijk deel van het omgevingsplan) en te raadplegen via 'Regels op de kaart' op de website van het Omgevingsloket.

Preventieve mantelzorgwoning

Daarnaast kent Bergeijk ook de preventieve mantelzorgwoning voor mensen ouder dan 60 jaar. Dit moet altijd via een vergunningaanvraag om te beoordelen of dit volgens het ter plaatse geldende omgevingsplan mogelijk is. Het mag hierbij alleen gaan om woonruimte van maximaal 80 m2. Meer informatie hierover vindt je op www.bergeijk.nl/beter-benutten-bestaande-woningvoorraad.

Let op: na afloop van de mantelzorg mag het gebouw niet als zelfstandige woonruimte in stand blijven. Is het doel om het gebouw na afloop van de mantelzorg als zelfstandige woonruimte te laten voortbestaan? Dan geldt niet de hierboven beschreven regeling maar moet er een omgevingsvergunning worden aan gevraagd die getoetst wordt aan het omgevingsplan (bestemmingsplan en welstandseisen) omdat het dan om een reguliere woning gaat.